Oplossingen zoeken, wat er echt aan de hand is in Den Hoek in Helvoirt

HELVOIRT/VUGHT/CROMVOIRT – 19 mei 2021. Naar aanleiding van publicaties op Helvoirt.net en Pomphuiske over de ontwikkelingen in Den Hoek waarbij Vught de kans zou grijpen om dure woningen te ontwikkelen ten koste van betaalbare huizen, meende ik mijn kijk op de zaak te delen.

16 jaar geleden ben ik naar het toenmalige college van B&W in Haaren gegaan om CPO als werkvorm te introduceren; een ontwikkelmethode waarmee je betaalbare huizen kunt realiseren. Ik had in het bijzonder bouwlocatie Den Hoek op het oog omdat alle zogenoemde ‘inbreid-locaties’ zo ongeveer benut waren.

Tussen 2013 en 2019 kwamen de eerste woningen in Den Hoek, als deel van de 185 huizen die stonden gepland in het bestemmingsplan Den Hoek van 2012. Het was een veel grotere opzet dan het aanvankelijke idee dat ik persoonlijk had over starterswoningen. Het werd een heuse extra wijk en ik herinner me nog de vraag van Burgemeester Ronnes aan mij in een bilateraal overleg toen ik de overwinning al aanvoelde: ‘…Maar hoe wil je dat doen dan?’

Ik antwoordde: ‘in fasen, vier fasen. Naar gelang de behoefte en de tijd’. Bouwen in kwadranten, tegen de klok in, zodat het bouwverkeer de reeds gevestigde bewoners steeds minder tot last zou zijn. Ronnes was in dat jaar meer een voorstander van inbreiding geweest maar op een zonnige middag in 2013 trof ik hem bij toeval op de bewuste bouwlocatie. Hij feliciteerde mij met het feit dat ik zoveel jaren had doorgezet en was uiteindelijk toch blij met de ontwikkelingen. De eerste huizen van onze vereniging verschenen al in de verte en daarmee kwam heel Den Hoek feitelijk uit de grond. Tussen 2006 en 2013 had er een stevige, politieke wind gewaaid door het Haarense gemeentehuis. Zoals gewoonlijk was ook dáár niets zomaar tot stand gekomen; er was een stedenbouwkundig plan gemaakt en de raad van die tijd had dit goedgekeurd. Mijn eerste oordeel over dat plan was toen al: ‘veel tweekappers en ruime percelen;  niet zo’n beste schets als uitgangspunt voor starters…’

Over het thema duurzaamheid, wat destijds al speelde op de achtergrond, was in die tekening helemaal niet nagedacht en waar toen in de raad ook al over gesproken werd was de manier waarop speculanten op afstand gehouden kunnen worden. Want starters ‘helpen aan een huis’ is alléén de eerste koper helpen.

Niet de tweede.

Zo waren er ook discussies over grondkorting en volgorde van toewijzing. Niet alles werd uitgewerkt op een manier die ik goed vond. Maar, als ik bekeek waar we vandaan kwamen: ‘van niets naar een heus bestemmingsplan voor 185 woningen’, dan was ik al-met-al toch dik tevreden.

De jaren gingen snel en bij het tweede CPO project kregen we er als organisatie zelf de hand in om perceels-afmetingen te bepalen, in overleg met de kopers. (zoals dat officieel ook hoort) Hoe meer grond je kocht hoe duurder alles natuurlijk werd en ook al hadden de starters een grondkorting, ieder had toch zo zijn eigen redenen om te bepalen wat die afmeting dan mocht zijn. Doordat we zelf kozen om ‘meer huizen op minder grond’ te plaatsen kwam er de sterke ‘verdichting’ zoals je die nu kunt zien bij Maanlicht en Sterrennacht in Den Hoek. Echter, van het totaalgetal 185 werden daardoor wel meer huizen afgesnoept dan we zelf eigenlijk hadden overzien. We waren daar niet mee bezig en andere projectontwikkelaars ook niet. We waren starters aan het helpen. We hielden alles betaalbaar.

Onlangs had ik weer overleg met de projectleiding van Den Hoek. Ik zit immers te kijken naar een ‘fase 3’ voor de stichting waarmee ik weer eventueel een nieuw project opzet. En ja, er zit een tekort van 5 tot 7,5 ton als er niet ook duurdere huizen in Den Hoek zouden worden gebouwd. En dat komt doordat we in die eerste twee fasen al zoveel woningen hebben ‘opgebruikt’ uit dat getal van 185. Vervolgens wordt dan in de media verondersteld dat de gemeente Vught als een ongekend autonoom wezen, zonder vooroverleg ook maar meteen duurdere huizen gaat zetten. Echter, de gemeente Vught ziet het probleem van betaalbare huizen meer dan ooit.

‘Kunnen we dan geen bestemmingplanwijziging doorvoeren?’  vroeg ik in het online overleg met de projectleider. Zodat we een totaalgetal van 185 woningen opplussen naar, ik zeg maar wat : 225 woningen?’ ‘Kan in een uiterst geval wel’ was het antwoord, maar dat zal een extra jaar geduld vergen want dat vergt een bestemmingsplan verandering.

Nu is het de vraag of we daar goed mee doen. Of we nog een periode van een jaar vertraging moeten wensen om extra startershuizen te bouwen. Ook zitten er weeffouten in het verkavelingsplan en die bemoeilijken de realisatie van nog meer huizen dan het plan aanvankelijk toelaat. Ik kijk terug over mijn schouder in de tijd. Hoever zijn we al gekomen als dorp? Als burgerinitiatief? De mensen die me terzijde stonden in die aanvankelijke, onduidelijke periode van 2005 tot 2013 hebben geen van allen geprofiteerd van de latere resultaten. Ikzelf woon er ook niet.

Voor mijn part leggen we de bouw nóg een jaar stil maar ik ga er niet over.

De gemeente Vught heeft enkele vraagstukken overgedragen gekregen voor Den Hoek, die opgelost moeten worden. Dat vraagt een besluit van de gemeenteraad, waarvan ik hoor dat dit nog voor de zomer zal plaatsvinden. Dan weten we ook welke oplossingen worden voorgesteld. In mijn gesprek heb ik niet gehoord dat Vught alleen duur wil bouwen of geld wil verdienen, maar juist zoekt naar mogelijkheden om meer woningen betaalbaar te bouwen. Dat dit op een juiste manier regelen even tijd vraagt, moet niet worden opgevat als een verkeerde intentie.

Het werkelijke  vraagstuk heeft zich dus verlegd naar de kern van dit verhaal: Hoeveel méér kunnen we halen uit de ontstane situatie in Den Hoek, te weten: een beoogd financieel verlies en wat willen we er aan doen? En met ‘we’ bedoel ik de politiek. We zijn zelf Vught. Je kunt zelf meepraten en meebepalen en ja, het is goed om op partijen te kiezen die woningbouw promoten. We hebben het nodig en heel Nederland heeft het nodig. Maar zoals ik al eerder stelde: het getalsmatige bouwplafond in den Hoek is al in beeld.

Niet eerder dan de gemeenteraad van Vught een besluit neemt is er duidelijkheid over de voortgang. Het is belangrijk vertrouwen te hebben in de wil van volksvertegenwoordigers en het juiste verhaal te lezen.

We wachten gewoon af.

Brecht Gerritse, Burgerinitiatief CPO bouwen in Den Hoek